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房企频爆雷给不良行业浇冷水 定价难 处置难

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发表于 2022-1-2 18:10:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

中国房企频爆雷给不良行业“浇冷水”:定价难、处置难、预期被打乱

路透北京12月31日 - 中国房地产企业频频爆雷令行业景气度持续低迷,这亦给一度红火的不良资产行业“浇了一盆冷水”。近几年经济处于下行周期、特别是疫情后银行加大不良处置力度,推升不良市场繁荣市况,但今年下半年以来多家房企风险暴露,使得主要以房地产作为抵押的不良贷款处置面临困境。

中国恒大开发的一处未完工住宅项目

中国恒大开发的一处未完工住宅项目

2021年9月16日,河南洛阳,中国恒大开发的一处未完工住宅项目。REUTERS/Carlos Garcia Rawlins

业内人士指出,这种困境主要体现在非一二线城市的资产去化周期拉长、价格下行;而在“保交楼”等维稳措施的考量下,部分出险企业的困境项目难真正以市场化、法制化方式处置,处置逻辑和市场预期被打乱,不少机构观望情绪渐浓。

“不良资产管理行业和地产,可谓‘成也萧何,败也萧何’,目前各家机构应该都感受到了压力,”一位四大资产管理公司(AMC)管理层人士称。

活跃的不良资产投资和管理机构--穗甬融信总裁郝光辉亦对路透表示,房地产企业的大面积风险暴露严重影响了市场信心,给以房地产为抵押资产的不良贷款处置变现退出带来更大的困难,一是去化周期长,二是价格下行。

“整体看涉房项目处置较有难度,但也分区域,目前三四五六线城市都不行了,一线和省会城市就还好,”另一位不良行业资深人士称。

郝光辉认为,对于涉及到不动产抵押的项目,机构对于相关标的要有非常严格选择标准,才可以介入重组盘活,如一二线城市城区的住宅项目,经济发达地区三线城市核心城区刚需住宅项目,有产业集群效应的工业园区及物流园,省会及以上城市中心城区经营状况良好的商业。

而上述范围以外的资产则多数会面临问题,如住宅类项目会难以销售;商业资产无经营现金流、空有资产无流动性,若无低成本长周期资金支持大概率会出现问题,不是好的选择标的。

“今年非一二线城市的涉房项目变现真的非常困难,大部分地区根本卖不动。”郝光辉称。

**非市场化因素打乱预期**

除了难以定价和处置外,由于部分爆雷项目所采取的处置方式呈现了一定的非市场化、法制化特点,使得机构对投资前景存疑、观望情绪浓重,行业活跃度趋降。

“从整体角度看,为了维护社会稳定和保交房,政府一定程度的干预有合理性,但从不良资产投资人角度,就缺乏了合理的预期。”另一位不良资产行业资深人士称。

他进一步解释道,以恒大为例,其不少项目其实是资产大于负债的,如果一笔债权违约,按照传统的定价逻辑是:一个独立的项目货值很充足,抵押物的价值足以覆盖债权,则对此债权的定价会较高。但目前,由于恒大涉诉案件已被集中管辖、所有案件无法推进,这个估值逻辑就不成立了。

“因为不知道这笔债权什么时候能够收回,地方政府是否会在区域甚至全国范围内去调剂一些恒大的资产,可能一些较好的资产的变现款会被用于其他项目的交房要求,”他称。

该人士并指出,目前,只有华夏幸福和中国恒大涉诉案件被要求集中管辖,但市场认为其他大型房企或也可能出现类似情况,“不能保证未来没有,不知道会发生什么。”

此外,部分地方政府在处置爆雷房企的项目时,会要求项目销售回款的资金转至专设的账户,使得债权人无法冻结或查封这部分资金。

8月上旬,法律界消息人士对路透表示,涉及恒大诉讼案件的地方法院及律师已接到通知,一审民事诉讼将移送广州中院集中管辖。消息人士称,该通知来自于最高人民法院,这有利于防止恒大的资产被不同的诉讼案瓜分。

**择机出手**

虽然房地产业低迷令不良资产行业遇冷,定价逻辑不再、资产变现处置困难,但也有部分乐观的投资人认为,可能到了“买些东西”的时候了。

“以住宅为主,一线的商办也可以买,出险企业的项目也会看看。”前述不良行业资深人士称。

植德律师事务所合伙人张文良对路透表示,在行业逐渐触底的过程中,出险房企的项目会有相应的机会,但一些相对独立的项目实操会更容易一些,而大型房企的项目受到其他因素干扰的概率较大。

“有些项目我们会从破产这种最坏的预期去入手,用破产重整的方式去重组,这样确定性就会相对较强。”他称。(完)

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 楼主| 发表于 2022-1-3 00:36:46 | 显示全部楼层

中国房地产开发商本月要准备至少1970亿美元

由彭博社和分析师计算或估算出来的数据,中国房地产开发商需要准备至少1970亿美元(2656亿新元),以支付本月将到期的债券、利息和信托产品,以及已延期支付数百万个农民工的工资。

据彭博社今天(1月2日)引述自己收集并整理出的数据,以及野村控股经济学家和数据追踪机构Use Trust的数据报道,这些公司本月需要支付的款项包括1万1000亿元人民币(2300亿新元)的员工薪金,60亿4000万美元的美元债券本金外加17亿美元票息,372亿元人民币在岸票据本金外加66亿元人民币票息,602亿元人民币的到期信托产品。

这些企业还要支付本土和离岸债券利息,供应商费用,以及潜在隐性债务。

联合早报
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